房产评估是通过专业方法对房屋价值进行客观判定的过程，主要用于交易定价、抵押贷款、税务核算等场景。科学的评估结果能有效保障买卖双方权益，避免因信息不对称造成的经济损失。
选取同区域3-5套近期成交的相似房产作为参照，通过对比户型、面积、朝向、装修等差异因素进行价格修正。例如：某小区100㎡三房近期成交价500万，目标房源因楼层更高需上浮3%。
通过测算房产未来租金收益的现值确定价值，计算公式为：房产价值=年净租金收益/资本化率。需注意区域空置率、租约期限等变量影响。
土地价值+建筑物重置成本-折旧损耗，常用于评估学校、医院等交易量少的特殊房产。其中建筑物重置成本需考虑当前建材人工价格。
• 区位价值：地铁距离、学区质量、商业配套等
• 建筑特征：房龄、得房率、梯户比等
• 市场供需：当前挂牌量与成交周期
• 政策因素：限购政策、贷款利率变化
• 特殊属性：历史保护建筑、凶宅等
• 经济环境：通货膨胀率、GDP增速
• 心理预期：业主急售程度等主观因素
非专业人士可通过以下方式初步判断：
• 查询房产交易平台的同小区挂牌价
• 关注当地住建部门发布的指导价格
• 对比银行对同类房产的抵押评估值
• 注意装修折旧按每年2-3%计算
× 将装修成本全额计入增值部分
× 忽视抵押评估与交易评估的区别
× 过度依赖单月成交数据
× 未考虑共有产权分割的影响
× 混淆建筑面积与套内面积计价
注：本文所述评估方法适用于普通住宅，别墅、商铺等特殊物业需采用差异化评估体系。建议重要交易前咨询专业评估人士。